新闻 | 娱乐 | 女性 | 文化 | 教育 | 卫生 | 政务 | 廉政 | 体育 | 悦读 | 艺术 | 法制 | 专题 | 财经 | 银行 | 产业 | 

首页 | 冀州 | 国内 | 国际 | 社会 | 财经 | 娱乐 | 体育 | 看图不说话 | 微言大义 | 滚动
> 专题 > 正文

[[278060675]] 误买“凶宅”如何维权?是否尽到告知义务是关键 战狼 720p 火影忍者动漫中文网 丹东广播电视台 小五义打包下载 摩托车下乡信息管理系统 屁屁狗童鞋 萨镇冰主要贡献 御龙在天富甲天下 黄慕兰辞世 小喇叭童装 电影小成本“批片”走红 谁是操盘手?

2020-2-10

  发生过“横死”事件的房屋在中国人的传统观念中带有浓重的“不吉利”色彩很多人对此非常忌讳——

  误买“凶宅”如何维权

  前不久湖南长沙的苏女士在房屋中介公司的介绍下花85万元买了一套住房。可当苏女士入住后却无意中得知这套房屋内曾经有一名女租客自杀。苏女士感觉受到了欺骗要求撤销合同但原房主不同意。无奈之下苏女士将原房主诉至长沙市天心区法院要求撤销房屋买卖合同。近日天心区法院判决撤销房屋买卖合同原房主“退房赔钱”。

  对普通民众来说购房是一件终身大事但是假如花重金购买的房屋是“凶宅”该怎么办?如何避免买到“凶宅”?记者就此采访了专家。

  “凶宅”≠“死过人的房屋”

  “‘凶宅’的概念与定义是相对的是主观心理上的概念也可能随着历史演化而发生改变。”中国政法大学国土资源法律研究中心主任李显冬在接受记者采访时表示“对于‘凶宅’不同的人可能有不同的反应也会有部分人认为没有影响不介意居住在发生过非正常死亡事件的房屋中不过它确实是中国传统观念中寓意不吉利的民俗概念。”李显冬说。

  中国人的传统观念认为在一定时期内曾发生过凶杀、自杀等致人非正常死亡的恶性事件的房屋属于“凶宅”具有“不吉利”的性质因此绝大多数人对“凶宅”心存芥蒂。记者在北京几家房屋中介公司对市民进行了随机采访多数市民表示对“凶宅”很忌讳不会购买。

  尽管如此人们对“凶宅”的定义却各不相同。据报道孙女士曾在不知情的情况下搬入过一个被称为“癌症楼”的小区该小区在几年内陆续有十几位邻居得过癌症具体原因则众说纷纭。

  对一些人而言发生非正常死亡事件的房屋是给人心理上的不安而超高的疾病易发率更是与现实生活息息相关。诸如“癌症楼”等被认为“不吉利”的房屋是否同样属于“凶宅”?李显冬认为广义上的“不吉利”往往难以被认定为“凶宅”范畴。“传统概念中的‘凶宅’并不会伴随高发或传染性疾病而是因发生过非正常死亡事件带给居住者心理上不良影响尽管同样事关购房者的切身利益但是这种情况与典型的‘凶宅’意义并不相同。”李显冬说。

  而西南政法大学民商法学院教授、博士生导师张力则指出“癌症楼”之类房屋一般不会被援引“凶宅”之类的审判逻辑。因为“凶宅”通常理解是“横死屋中”。一般审理时法官会将这种“边缘化”的“凶宅”与一般意义上的“凶宅”作对比这种情况也会对居住人产生影响但无论是心理影响还是对买卖价值的影响都会比横死屋中小得多。“这样的案子法院可能倾向于判决维持合同。不过这是一个量变很难一刀切。”张力说。他同时强调在房屋内生老病死属于正常现象。

  2011年刘某与晁某签订了八个月的房屋租赁合同后来刘某以有人在所租赁的房屋中突然脑梗死亡为由认为房屋属于“凶宅”要求解除合同并退还剩余租金。法院经审理认为在房屋内伤亡属于正常现象没有“凶宅”之说故对刘某的诉讼请求不予捧场。

  张力表示在司法实践中假如没有足够证据证明房屋内发生过非正常死亡情形且直接造成屋主直接精神损失或经济损失房屋通常不会被法院认定为“凶宅”。

  “凶宅”∈“瑕疵出卖或出租物”

  对于“凶宅”一词目前并没有权威、统一的定义也没有科学依据可以证明“凶宅”带给居住者“不吉”的影响确实存在。有人认为在房屋居住使用的质量能够得到保证的情况下“凶宅”这一概念并不受到法律的约束。

  民法总则第10条规定处理民事纠纷应当依照法律;法律没有规定的可以适用习惯但是不得违背公序良俗。受访专家称民间风俗习惯同样可以作为约束民事法律行为的依据。尽管“凶宅”与房屋的物理质量无关但是“凶宅”在买卖中可被认定为“瑕疵出卖或出租物”。

  张力表示对于传统民俗并不需要直接的法律规定。“假如买房人或者承租人在意房屋是否是‘凶宅’那么这一信息对于房屋交换价值的形成就属于关键信息。”

  “房屋的居住感受非常重要。”张力还强调按照一般的善良风俗理解买受人在知晓房屋是“凶宅”的情况下他的居住质量会严重下降。这种下降不只针对于某一特定居住人而是对于社会上大多数人而言都存在。因此“凶宅”这种属于房屋的“不吉利”的经历就会成为广义上的房屋“质量瑕疵”既影响居住感受也影响房屋将来的交换价值。

  李显冬还表示尽管“凶宅”不影响使用但因为“凶宅”的特殊性质在正常买卖情形下购房者通常不愿购买若是一时不察购入“凶宅”大多数人都不愿意继续居住继而容易与原房主或房屋中介机构产生纠纷。

  假如购房者、租房者确实是在不知情的情况下购买或是承租了“凶宅”该怎么办呢?记者了解到根据合同法第54条第2款规定一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  “根据具体情况受损害方在要求退房退款之外还可以申请退房之后重新找房等情况面临的损失、差价、原房款利息等赔偿。”张力认为。

  “需要注意的是请求撤销合同应当在知道或者应当知道房屋是‘凶宅’之日起一年内向法院提起诉讼否则这一权利将会丧失。”北京市中闻律师事务所律师董娟补充道“若权利人选择继续居住也可以重新协商要求对方适当地降价或予以部分赔偿。”董娟说。

  若因租客非正常死亡导致房屋买卖困难或贬值房主是否有权索赔?“若是独居租客因故意或者过失导致非正常死亡比如自杀、自焚、触电等因为其他未共同居住的家属对此不存在法律上的注意义务所以出租者无法向其家属索赔。”董娟表示在租客与家属共同居住的情况下假如有人未能尽到合理的注意义务导致其他人发生了非正常死亡的意外事件如在床上吸烟、使用燃气灶等造成了火灾、爆炸等事故出租者有权要求租户对房产价值的贬损承担损害赔偿责任。

  此外李显冬还认为房主可以根据具体的租赁关系向相关当事方提出民事损害赔偿。

  2010年程某将房屋出租给某公司租赁期间该公司员工在房屋内自杀身亡在当地造成很大影响。程某认为此事使房屋成为“凶宅”导致房屋无法出租也难以转让便起诉要求该公司赔偿损失8万元。在该案中法院认为房屋的市场价格往往由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等综合因素构成而“趋吉避凶”的风俗习惯并不违反公序良俗理应得到法律的尊重而事实上存在的此类房屋难以出租、转让的现状也说明其交换价值的贬损故认定房屋价值因此受到损害。而因为程某未能提供证据证明房屋受损的数额故法院综合判定该公司赔偿程某损失3万元。

  是否尽到告知义务是关键

  记者经过梳理发现目前与“凶宅”相关的维权案件中一般会出现以下几种情况:合同有效;合同有效但被告给予赔偿;合同无效;合同可撤销等。

  根据法律规定订立房屋买卖合同时卖房者与房屋中介机构应当向购房者披露的信息不仅包括房屋的权属登记情况如有无共有人有无查封、抵押等情况;还包括可能对购房者的情感与精神享受产生影响或是对房产的买卖价值产生影响的信息比如是否属于“凶宅”周边有无恶邻、辐射物体、重大污染等情形。

  “在房屋买卖过程中卖房者假如没有向购房者披露提供的房屋是‘凶宅’购房者在购买之后才得知这一情况进而产生了恐惧等心理压迫影响到房屋的正常使用则卖房者就存在隐瞒事实、违背诚实信用的欺诈行为同时也违反了出卖物的瑕疵担保责任。”董娟解释说。

  此外受访专家均表示因为以上信息可能对租赁合同是否有效、房租的金额高低等产生较大的影响所以出租者与房屋中介机构同样存在对上述信息进行披露的义务。房屋中介机构假如没有尽到信息披露义务需要对购房者进行补偿甚至是以原价进行回购。

  “假如购房者要求撤销合同则卖房者需要返还购房款;假如购房者不解除合同卖房者可能需要承担赔偿损失、减少价款等财产性损害赔偿责任。”董娟补充说假如购房者心生恐惧产生了严重的神经衰弱等精神损害卖房者还可能需要承担精神损害赔偿责任。

  2014年吴某以80万元购买了孟某一套住宅交房后吴某得知孟某的父亲曾于2013年从该房屋跳楼自杀故吴某请求法院撤销房屋买卖合同。一审法院判决驳回了吴某的诉讼请求。吴某上诉后二审法院经审理认为从我国善良风俗出发该事实足以对吴某是否作出购买涉案房屋的真实意思表示造成影响原房主有义务如实告知房屋情况故判决撤销合同孟某返还吴某80万元购房款。

  但是并非所有在未知情情况下购买“凶宅”都会被法院判决撤销合同。根据江苏省南京市秦淮区法院的公开信息显示马某曾于2011年购买了一套房屋并一直居住其中2015年马某将房子出售给耿某耿某住进去后得知2007年曾有人在这套房子内自杀。耿某将原房主马某告上法庭要求其赔偿损失。法院以无证据证明马某知晓屋内发生过自杀事件且死亡地点非室内、死亡事件时间较久远为由驳回了耿某的诉求。

  对此张力表示只要房主知情不管是再出租或者再出售都应该对租赁人或买受人告知相关信息。“新房主若不知情则不存在告知义务。”

  李显冬也认为按照侵权责任法的归责原则有过错即有责任。若卖方不知情则不一定要承担赔偿责任。

  而有关事发时间久远的房屋是否属于“凶宅”董娟分析认为不能简单地一概而论应该就恶性事件对购房者产生的心理压迫以及房产的买卖价值等遗留的不良影响的大小进行综合判断。

  可在合同中加注信息披露条款

  董娟告诉记者随着大家的法治观念不断增强现在部分房屋中介机构开始在〖房屋买卖合同〗中约定承担“凶宅保障服务”。而记者检索“凶宅”的相关消息发现2015年某大型房屋中介公司就已建立“凶宅数据库”仅在北京已备案的“凶宅”就有2000多套。

  如何防范购房时可能遇到的欺诈行为避免买到“凶宅”?对此专家们给出了一些建议。

  董娟建议购房者应尽量选择信誉好的房屋中介机构办理买卖事宜。“房屋中介机构不仅能够全面掌握附近区域内小区的具体情况还有义务对房屋的背景信息进行适当检查并如实向购房者披露。”董娟说。

  张力则指出购房者不能仅仅基于卖方的表述便全部信赖他强调购房者还需要主动去查询了解房屋的相关信息如房屋是否登记在出卖人的名下以及是否有抵押、担保、受损等产权状况这些都可以通过房屋登记管理部门去查明。

  而对于没有被登记、无法查询是否发生过非正常死亡的情况则往往还需要通过走访左邻右舍来了解。“一旦得知房屋存在长期空置没有人居住售价明显低于市场价格房子是继承所得或者业主的婚姻状况是丧偶等情况就需要引起足够的重视。”董娟说。

  为避免买到“凶宅”给自我造成损害李显冬强调为防万一购(租)房者最好在合同中添加注明信息披露条款明确对方尽职检查与信息披露的义务证明房屋从未发生过凶杀、自杀等非自然死亡的情形。若在买卖之后发现上当更便于依据合同条款主张维权。

  法规链接:

  〖中华人民共与国民法总则〗

  第十条处理民事纠纷应当依照法律;法律没有规定的可以适用习惯但是不得违背公序良俗。

  〖中华人民共与国合同法〗

  第五十四条下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

  (一)因重大误解订立的;

  (二)在订立合同时显失公平的。

  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  当事人请求变更的人民法院或者仲裁机构不得撤销。

战狼 720p 火影忍者动漫中文网 丹东广播电视台 小五义打包下载 摩托车下乡信息管理系统 屁屁狗童鞋 萨镇冰主要贡献 御龙在天富甲天下 黄慕兰辞世 小喇叭童装

src=http://imge.gmw.cn/attachement/jpg/site2/20171023/f44d305ea4881b57956645.jpg

src=http://imge.gmw.cn/attachement/jpg/site2/20171023/f44d305ea4881b57956646.jpg

  进口买断片(又名批片、买断片)是指国内片商以固定的价格把影片的放映权从国外片商处买断国外片商并不参与中国票房分成的电影。因为这类影片多以批量的形式引进所以多被称为“批片”。

  曾经让人觉得没赚头的“批片”如今成了某些公司的“金矿”——今年印度电影〖摔跤吧!爸爸〗、西班牙电影〖看不见的客人〗与泰国电影〖天才枪手〗等“批片”票房口碑的双丰收:〖摔跤吧!爸爸〗国内最终票房近13亿这是印度电影在内地首次破10亿创非好莱坞进口片最高纪录;〖看不见的客人〗是近三年来唯一一部引进自西班牙的影片上演10天票房突破1亿,成为中国内地首部票房过亿的西班牙影片在豆瓣的评分达到9.4;〖天才枪手〗10月13日公映截至目前票房已过1.7亿元在北美烂番茄与爆米花上获得100%新鲜推荐与95%指数IMDB达到8.3分。三片的亮丽表现让业内外发现:原来非好莱坞大片的“批片”中小成本的电影也可以“以小博大”创造票房奇迹。

  “批片”谁在引进?

  进口买断片(又名批片、买断片)是指国内片商以固定的价格把影片的放映权从国外片商处买断国外片商并不参与中国票房分成的电影。因为这类影片多以批量的形式引进所以多被称为“批片”。每年除了34部分账大片外其他引进上演的外国电影都属于批片大约有30部左右。相比于分账大片批片投资小上演时间滞后片源除了美国还有很多欧洲的法、德、英亚洲的韩、日、印、泰等国家的电影。

  因为目前国内只有中影集团电影进出口公司与华夏电影发行有限公司两家公司有进口片的引进权所以批片一般先由国内民营电影公司通过海外电影市场、专业第三方版权代理公司、直接洽谈等形式购入然后向中影与华夏申请指标协商引进再接受后者的市场评估与主管部门的审查。通过之后由民营公司自主或委托、联合中影、华夏发行。

  曾经一部“批片”只需每部两万美元买下后从买片加工到发行宣传不费力气就能换来每部至少400万元人民币的票房。2005年年恩长影公司以近百万元人民币的价格买断〖帝企鹅日记〗结果该片卖了1100万元。2010年批片〖敢死队〗创造了2.15亿票房成为中国第一部票房过亿的批片而业内人士透露该片的买断价格是50万美元。

  批片的“钱景”正吸引了越来越多的民营公司介入:据统计2015年的批片数量是30部而这一数字在2016年增长为47部——〖你的名字。〗、〖血战钢锯岭〗在去年都成为爆款。

  “批片”哪些挣钱?

  2010年〖敢死队〗在内地的上演成功使得民营公司蜂拥而上买批片买片的价格也水涨船高两万美元早已成为历史数字。〖敢死队2〗被国内买家炒到了500万美元。2012年底〖敢死队3〗更是以1400万美元刷新了批片版权价纪录。

  有统计称2004年到2014年〖超体〗、〖神偷奶爸2〗等至少12部批片的内地票房超过亿元。2014年的33部批片中24部影片票房超过千万元5部影片票房突破1亿元〖敢死队3〗更是以约4.53亿元的优异成绩超越了其在北美地区的票房。上海基美影业2014年年报披露2014年基美影业营收增长218%净利润增长556%——这就得益于基美影业2013年引进发行的〖超体〗与〖暴力街区〗等“批片”热卖让其分得不少票房。

  2015年批片的票房第一名是日本动画片〖哆啦A梦:伴我同行〗的5.3亿紧随其后的是印度电影〖我的个神啊〗票房为1.18亿。这一年以往受欢迎的动作片票房表现并不突出。也是从这时候开始批片类型开始越来越多元化。2017年就有〖爱乐之城〗、〖一条狗的使命〗、〖生化危机6:终章〗等类型不同的批片上演。

  “批片”靠谁发现?

  2017年〖摔跤吧!爸爸〗、〖看不见的客人〗与热映中的〖天才枪手〗这三部批片均取得票房与口碑的双丰收。它们是如何引进的呢?

  创世星影业之前曾引进阿米尔汗的〖我的个神啊〗因此引进〖摔跤吧!爸爸〗自然顺理成章。总经理何巍表示这部影片的制作成本不高但它的用心程度要高于工业流水线作品的很多倍产品质量是这个市场上最核心的内容。引进〖看不见的客人〗的众合千澄的总经理高强今年4月在香港电影节上看到了这部电影。当时即被惊艳到而在引进后发现影片在内地口碑已经非常高。

  恒业影业总裁陈辉是在2017年5月的戛纳电影节“找”到〖天才枪手〗的。〖天才枪手〗的引进成本为50万美元〖看不见的客人〗引进成本在100万美元之内。而在强大的口碑发酵中这几部电影也都成为今年的话题之作对于今后批片市场的多元化无疑有着非常好的示范作用也使得片商越来越敢于冒险去全世界寻求更有特色的好电影。

  “批片”凭啥取胜?

  并非所有的批片都能挣钱从2013年开始批片市场开始贫富分化、苦乐不均——有的赚得盆满钵满有的亏得血本无归。这种状况至今也未改变亏损的批片远远多于成功的案例。与〖看不见的客人〗同日上演的还有一部爱尔兰的动作犯罪片〖追击〗最终票房只有17.4万。个中原因一是随着买片价格的飙升影片利润空间在降低海外公司要求“批片”的票房分成已经成为常态;二是宣发费用也在涨加上版权费、拷贝费、译制费以及影院与院线对票房收入的分成总的算下来成本不低。

  业内人士认为现在想做好批片有三个硬性指标:第一选片的眼光与资源;第二对影片精准定位的能力;第三宣传时传播度的高低。〖摔跤吧!爸爸〗、〖看不见的客人〗与〖天才枪手〗能够票房大卖与其品质密不可分三部电影在引进国内之前早已是本国的大热影片在尚未引进之时即被网民冠以“神作”、“年度最佳悬疑片”等称号极大吸引了影迷的注意。

  文/本报记者 肖扬

网址导航 https://81866.com/

头条推荐/热点新闻

关于我们 |  联系方式 |  广告服务 |  业务范围 |  本网招聘 |  站点地图 |  版权声明 |  员工查询

Copyright 1997-2014 All Rights Reserved.